Thứ Sáu, 7 tháng 8, 2009

Tiền sử dụng đất

Hỏi:

Tôi có mua một căn nhà bằng giấy tay năm 1998. Tháng 11-2007 tôi xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Ngày 30-6-2008 phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bình Thạnh đề nghị UBND phường xác minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất ở.

Ngày 16-7-2008 cán bộ phường có xuống nhà của tôi xác minh thời điểm sử dụng đất ở. Trong giấy xác minh có chữ ký của 2 người làm chứng (thời điểm bắt đầu sử dụng đất ở trước năm 1990). Nay phòng thuế quận thu thuế 50% giá trị quyền sử dụng đất ở. Tôi muốn hỏi: Phòng thuế quận tính thuế như vậy có đúng pháp luật hiện hành không? Căn cứ vào đâu để thu thuế? (vì theo phòng thuế quận trả lời không nhận được giấy xác nhận của Phòng Tài nguyên và môi trường).

Thuế trước bạ nhà hiện nay phải đóng bao nhiêu phần trăm? Nếu thu thuế sai luật hiện hành, phòng thuế sẽ phải trả lại cho tôi bằng cách nào và tôi sẽ khiếu nại ở đâu? Chân thành cám ơn.

trung nguyen (nvtrung1956@... )

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì hộ gia đình cá nhân phải nộp 50 % tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã được sử dụng từ ngày 15-10-1993 đến ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành.

Trường hợp của ông, thửa đất xin cấp giấy chứng nhận được sử dụng làm nhà ở từ trước năm 1990 nên theo định tại khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai thì ông không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 80/2008/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ hiện thời đối với nhà, đất là 0,5 % tổng giá trị nhà đất.

Trường hợp Cơ quan thuế thu sai quy định, Theo Điều 30 của Pháp lệnh về phí và lệ phí thì ông có quyền khiếu nại đến Chi cục thuế đã thu lệ phí trước bạ, thời hạn khiếu nại là 30 ngày kể từ ngày ông nộp lệ phí.

Trường họp ông khiếu nại về tiền sử dụng đất thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày ông nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất. Thời hạn giải quyết khiếu nại về lệ phí trước bạ là 15 ngày và thời hạn giải quyết khiếu nại về tiền sử dụng đất là 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại.

Trường họp ông không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Chị cục Thuế hoặc quá thời hạn giải quyết khiếu nại mà Chi cục thuế chưa giải quyết thì ông có thể khiếu nại tiếp đến Cục thuế TP.HCM hoặc khởi kiện Chi cục thuế đến tòa án.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Điều kiện hợp thửa?

Hỏi:

TTO - Năm 2003 tôi và một người thân có mua 2 lô đất màu liền kề tại Q.Gò Vấp, TP.HCM; có hợp đồng chuyển nhượng do UBND phường chứng thực nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền SDĐ và chuyển mục đích SDĐ. Đến nay tôi và người đó muốn làm các thủ tục trên nhưng được biết ranh lộ giới mới đã thay đổi nên phần diện tích còn lại nếu được công nhận sẽ nhỏ đi rất nhiều.

Xin được hỏi: Tôi và người thân có thể xin hợp thửa hai lô đất trên làm một (do một bên đứng tên chủ quyền) để làm thủ tục chuyển quyền SDĐ và chuyển mục đích SDĐ được không? Trình tự các thủ tục ra sao?

(Trần Văn Tài)

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì ông được phép hợp thửa đối với hai lô đất trên, nếu phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên trước khi hợp thửa thì quyền sử dụng đất đối với hai lô đất phải do một người đứng tên.

Do đó trước khi tiến hành thủ tục hợp thửa ông phải thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất sang tên một người.

Theo quy định tại điều 145 NĐ181/2006/NĐ-CP, thủ tục hợp thửa được thực hiện như sau: hồ sơ hợp thửa gồm: (i) đơn xin hợp thửa, (ii) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có).

Hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên & môi trường quận Gò Vấp.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Tách nhà thành thửa nhỏ để bán

Hỏi:

Nhà tôi ở Q.8, TP.HCM, vừa xin phép sửa chữa nhà (do UBND phường ký), tuy nhiên tôi đã thực hiện việc xây mới, trong đó có 2 căn nhà nhỏ diện tích 4mx7m và 4mx8m (xây 1 trệt, 1 lầu đúc giả). Tôi dự định làm thủ tục xin tách thửa 2 căn nhà trên để bán có được không?

Thủ tục như thế nào và mất bao lâu? Tình trạng nhà đất của tôi hiện tại đã có sổ hồng cho căn nhà diện tích 5,8mx24m, nở hậu gần 9m (tổng diện tích hơn 160m2).

Dương Anh Tuấn

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Theo quy định tại Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, ông muốn tách thửa thì các thửa đất sẽ tách phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Tuy nhiên, hiện tại UBND TP.HCM chưa có quy định cụ thể diện tích tối thiểu được phép tách thửa mà chỉ có quy định diện tích tối thiểu được phép xây dựng trong khu dân cư hiện hữu hoặc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cho từng khu vực cụ thể.

Theo tôi thì thửa đất lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được phép xây dựng thì được quyền xin tách thửa. Theo Quyết định 135/2007/QĐ-UBND quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn TP.HCM thì diện tích tối thiểu được phép xây dựng là 9m2 (chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên: được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây mới quy mô 1 tầng - có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng, chiều cao không quá 8,8m).

Do vậy, nếu vị trí nhà của ông đáp ứng các điều kiện của Quyết định 135 nói trên thì ông có thể xin tách thửa để bán.

Theo quy định tại Điều 145 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ông được quyền yêu cầu tách thửa hai căn nhà trên.

Hồ sơ tách thửa gồm: đơn xin tách thửa; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có mảnh đất.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Nỗi khổ chứng minh nhân dân

Gần đây, các phương tiện thông tin đại chúng có phản ánh những bất cập xung quanh giấy chứng minh nhân dân. Qua tìm hiểu, chúng tôi nhận thấy nổi lên một số vấn đề.

Close
Người dân làm CMND tại Công an Q.Tân Phú, TP.HCM - Ảnh:Thanh Đạm

Bà Nguyễn Mai T. lặn lội từ Hải Phòng vào TP.HCM với mong muốn đăng ký trở thành nhà phân phối của một công ty kinh doanh mỹ phẩm. Trong phiếu đăng ký trở thành nhà phân phối, bắt buộc ghi rõ những thông tin cá nhân, tên, ngày, tháng, năm sinh; số, nơi cấp, ngày cấp chứng minh nhân dân (CMND)… Thế nhưng, do CMND của bà cấp từ năm 1992 nên công ty nọ không chấp nhận. Bà đành quay về Hải Phòng, coi như chuyến đi công cốc.

Giá như bà T. biết CMND chỉ có thời hạn sử dụng 15 năm kể từ ngày cấp, thì có lẽ không có câu chuyện dở khóc dở cười trên.

Việc không biết quy định CMND có thời hạn sử dụng trong 15 năm và nếu hết thời hạn phải có trách nhiệm đổi lại là khá phổ biến. Theo nghị định 05/1999 (NĐ 05), công dân phải làm thủ tục đổi CMND trong trường hợp CMND quá thời hạn sử dụng 15 năm kể từ ngày cấp. Cũng theo nghị định này, thông tin về “thời hạn giá trị sử dụng CMND” được in trên mặt trước, bên trái, từ trên xuống, thế nhưng trên thực tế các giấy CMND lại không có dòng thông tin này. Tuy nhiên, nghị định 170 ngày 19-11-2007 sửa đổi NĐ 05 vẫn thể hiện nội dung này trên CMND. Cụ thể, thời hạn này được thể hiện ở nội dung “có giá trị đến (ngày, tháng, năm)” ở mặt trước, bên trái từ trên xuống CMND. Để tránh những trường hợp như trên, người dân nên đến cơ quan công an quận (huyện) để đổi lại giấy CMND.

Mất số cũ

“Việc không biết quy định chứng minh nhân dân có thời hạn sử dụng trong 15 năm và nếu hết thời hạn phải có trách nhiệm đổi lại là khá phổ biến”.

Giấy CMND xác định những đặc điểm riêng và những thông tin cơ bản của công dân nhằm bảo đảm thuận tiện việc đi lại và giao dịch của người đó trên lãnh thổ VN.

Trong hầu hết các giao dịch hằng ngày, giấy CMND đều được sử dụng như: làm giấy tờ nhà đất, đăng ký xe máy, ôtô, đăng ký kinh doanh, đăng ký gắn điện thoại bàn, Internet, gắn đồng hồ nước, thuê nhà, tìm việc, làm hộ chiếu, hộ khẩu, bầu cử, ứng cử, gửi tiết kiệm ngân hàng, đặt vé máy bay, ủy quyền làm giấy tờ, thi đại học...

Với tầm quan trọng như thế, nhưng theo NĐ 05, nếu thay đổi nơi đăng ký hộ khẩu thường trú ngoài phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì phải đổi lại CMND. Oái ăm thay, số CMND ở mỗi tỉnh, thành khác nhau lại khác nhau ở đầu số. Thế nên, chuyển nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cũng đồng nghĩa với việc mất số CMND cũ.

Một người, hai CMND?

Theo điểm 4, mục I thông tư 04/1999/TT-BCA, “nếu có sự thay đổi hoặc bị mất CMND thì được làm thủ tục đổi, cấp lại một giấy CMND khác nhưng số ghi trên CMND vẫn giữ đúng theo số ghi trên CMND đã cấp”.

Luật quy định như vậy nhưng trên thực tế việc cấp giấy CMND này lại khác. Việc này dẫn đến các rắc rối cho người dân, bởi số CMND cũ đã được sử dụng trong rất nhiều giấy tờ quan trọng như: hợp đồng mua bán nhà, giấy đăng ký xe máy, ôtô, đăng ký kinh doanh, hộ chiếu... Nếu có tranh chấp phát sinh sau này, thì không biết giải quyết như thế nào?

Ông H. sơ ý làm mất CMND do Công an Bà Rịa - Vũng Tàu cấp nên ông đã làm lại CMND mới do Công an TP.HCM cấp (ông đang sống tại TP.HCM). Đối với các chứng từ có lưu số của giấy CMND cũ, ông H. không biết phải làm thế nào? Tìm trong các quy định của pháp luật về quản lý cư trú của công dân, chúng tôi không thấy quy định về vấn đề này.

Để đảm bảo thuận tiện trong các giao dịch dân sự, khách hàng nên mang CMND mới này cùng với giấy tờ có ghi số CMND cũ đến những nơi đã cấp để xin đổi hoặc điều chỉnh.

Chưa kể đến việc có người sẽ lợi dụng kẽ hở nêu trên để vi phạm pháp luật. Chẳng hạn trong quá trình làm thủ tục cấp mới, theo nguyên tắc phải nộp CMND cũ, nhưng họ có thể khai mất CMND cũ. Như vậy, khi có CMND mới, người này có hai giấy CMND với hai số CMND khác nhau (về nguyên tắc thì mỗi công dân chỉ được cấp một CMND và có một số CMND riêng). Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, một công dân vẫn có thể có hai CMND.

Đính chính địa chỉ

Theo NĐ 05, nếu giấy CMND đã hết thời hạn sử dụng, hư hỏng không sử dụng được hoặc người được cấp CMND thay đổi họ, tên, chữ đệm, ngày, tháng, năm sinh, thay đổi nơi đăng ký hộ khẩu thường trú ngoài phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, thay đổi đặc điểm nhận dạng thì phải đổi lại, nếu bị mất CMND thì phải làm thủ tục cấp lại.

Với những người dân có số nhà, tên đường mới nếu rơi vào các trường hợp trên, việc đổi, cấp lại CMND này cũng lắm bi ai. Do quy định xuất trình hộ khẩu khi đăng ký nên khi đến làm thủ tục, người dân phải ghi trong tờ khai đổi, cấp lại CMND số nhà, tên đường theo hộ khẩu theo hướng dẫn của công an nơi cấp chứ không phải là số nhà, tên đường hiện đã đổi. Rõ ràng, việc áp dụng các quy định pháp luật như trên đã gây ra không ít khó khăn cho người dân trong các giao dịch hằng ngày.

Để khắc phục tình trạng tréo ngoe này, người dân nên làm đơn điều chỉnh hoặc ghi tên đường, số nhà mới trên hộ khẩu gửi đến UBND phường chứng thực và sau đó chuyển lên công an quận (huyện) đính chính địa chỉ trong sổ hộ khẩu theo đúng các quy định trong Luật cư trú.

NĐ 170 đã có những cải cách về mẫu mới CMND với những bổ sung về thông tin cha, mẹ của người được cấp với mục tiêu tiến tới cải cách giấy tờ, chỉ còn một giấy để quản lý công dân. Hi vọng trong tương lai khi nhắc đến CMND, với người dân không còn là nỗi khổ.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Xét xử ly hôn vắng mặt

Hỏi:

Năm 2006, anh X. và vợ đã đăng ký kết hôn ở quê vợ tại tỉnh Quảng Bình, nhưng vợ của anh chưa nhập hộ khẩu vào gia đình anh. Năm 2007, gia đình anh chuyển hộ khẩu vào TP.HCM, vợ anh bỏ nhà đi mang theo giấy đăng ký kết hôn và một số tài sản khác như tiền bạc, xe máy... Trong trường hợp này, nếu anh X. muốn xin ly hôn thì làm thủ tục thế nào?

- Theo quy định của pháp luật, với những trường hợp vắng mặt của đương sự, tòa vẫn xét xử cho ly hôn. Do đó, anh X. có quyền gửi đơn đến TAND cấp huyện nơi vợ anh có hộ khẩu thường trú để yêu cầu giải quyết ly hôn. Do vợ anh bỏ nhà đi, nên nếu được triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt, thì theo quy định tại khoản 2 điều 200 Bộ luật tố tụng dân sự, tòa án vẫn xét xử vắng mặt đương sự.

Sau khi bản án tòa án tuyên cho phép anh được ly hôn có hiệu lực pháp luật (không bị kháng cáo, kháng nghị), anh có thể tiếp tục lập gia đình.

Theo quy định, viện trưởng viện kiểm sát có quyền kháng nghị bản án sơ thẩm để yêu cầu tòa án cấp trên trực tiếp xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm. Thời hạn kháng nghị tối đa 30 ngày kể từ ngày viện kiểm sát cùng cấp (với tòa xét xử sơ thẩm) nhận được bản án.

Thời hạn kháng cáo mà pháp luật dành cho vợ anh là 15 ngày kể từ ngày tòa tuyên án; hoặc ngày vợ của anh nhận được bản án; hoặc ngày niêm yết bản án. Trong trường họp xét xử vắng mặt, tòa án sẽ tiến hành niêm yết bản án. Nơi niêm yết bản án sẽ là trụ sở TAND nơi đã xét xử sơ thẩm và UBND phường (xã) nơi cư trú của vợ anh .

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Xét xử ly hôn vắng mặt

Hỏi:

Năm 2006, anh X. và vợ đã đăng ký kết hôn ở quê vợ tại tỉnh Quảng Bình, nhưng vợ của anh chưa nhập hộ khẩu vào gia đình anh. Năm 2007, gia đình anh chuyển hộ khẩu vào TP.HCM, vợ anh bỏ nhà đi mang theo giấy đăng ký kết hôn và một số tài sản khác như tiền bạc, xe máy... Trong trường hợp này, nếu anh X. muốn xin ly hôn thì làm thủ tục thế nào?

- Theo quy định của pháp luật, với những trường hợp vắng mặt của đương sự, tòa vẫn xét xử cho ly hôn. Do đó, anh X. có quyền gửi đơn đến TAND cấp huyện nơi vợ anh có hộ khẩu thường trú để yêu cầu giải quyết ly hôn. Do vợ anh bỏ nhà đi, nên nếu được triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt, thì theo quy định tại khoản 2 điều 200 Bộ luật tố tụng dân sự, tòa án vẫn xét xử vắng mặt đương sự.

Sau khi bản án tòa án tuyên cho phép anh được ly hôn có hiệu lực pháp luật (không bị kháng cáo, kháng nghị), anh có thể tiếp tục lập gia đình.

Theo quy định, viện trưởng viện kiểm sát có quyền kháng nghị bản án sơ thẩm để yêu cầu tòa án cấp trên trực tiếp xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm. Thời hạn kháng nghị tối đa 30 ngày kể từ ngày viện kiểm sát cùng cấp (với tòa xét xử sơ thẩm) nhận được bản án.

Thời hạn kháng cáo mà pháp luật dành cho vợ anh là 15 ngày kể từ ngày tòa tuyên án; hoặc ngày vợ của anh nhận được bản án; hoặc ngày niêm yết bản án. Trong trường họp xét xử vắng mặt, tòa án sẽ tiến hành niêm yết bản án. Nơi niêm yết bản án sẽ là trụ sở TAND nơi đã xét xử sơ thẩm và UBND phường (xã) nơi cư trú của vợ anh .

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Cấp phép xây dựng cho thửa đất dưới 36m2

Hỏi:

TTO - Nhà tôi ở Q.Bình Thạnh, TP.HCM, hiện có diện tích 29m2, bản vẽ như hình đính kèm. Xin cho hỏi với diện tích này tôi có thể xin giấy phép xây dựng được bao nhiêu tầng? Cảm ơn nhiều.

LE THANH TAM (LT_TAM@... )

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Theo Tiết b điểm 2.2 điều 6 của bản Quy định ban hành kèm theo Quyết định 135/2007/QĐ-UBND ngày 8-12-2007 của UBND TP.HCM đã quy định đối với thửa đất có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) từ 2,0m đến dưới 3,0m: được phép cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng mới tối đa 2 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 12,2m.

Ông có thể liên hệ với UBND quận Bình Thạnh để được cấp giấy phép xây dựng.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Định đoạt nhà đất có trước thời kỳ hôn nhân

Hỏi:

Hiện tại chị tôi vẫn còn độc thân và đang đứng tên giấy chủ quyền nhà đất, là chủ hộ khẩu của một căn nhà (giấy chủ quền và hộ khẩu chỉ có một mình chị đứng tên). Nếu chị tôi lấy chồng và làm giấy đăng ký kết hôn thì sau này nếu có bán hay cho tặng căn nhà trên thì tài sản này có bị chia đôi không?

Khi làm thủ tục giấy tờ nhà đất thì chồng của chị tôi có phải ký tên hay xác nhận thêm thông tin gì mới được phép bán hay cho tặng?

Nguyễn Đức Huy (huynd@...)

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Theo 32 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 thì vợ, chồng có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; đồ dùng, tư trang cá nhân.

Như vậy, căn nhà mà chị của ông đang sở hữu sẽ là tài sản riêng của chị ấy. Do đó, khi chị ông thực hiện quyền chuyển nhượng căn nhà này thì không phải chia đôi với người chồng (nếu có).

Sau khi chị ông kết hôn thì việc làm các thủ tục liên quan đến quyền định đoạt căn nhà, công chứng viên sẽ đề nghị có cam kết của chồng chị ấy rằng căn nhà là tài sản riêng (do trong quá trình chung sống có thể vợ chồng thỏa thuận nhập vào khối tài sản chung, theo Khoản 2 điều 32 Luật Hôn nhân và Gia đình).

Nếu chồng của chị ông không cam kết thì chị ông có thể đề nghị tòa án tuyên đây là tài sản riêng của mình và chị ấy có quyền tự định đoạt.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG

www.shlaw.vn

Nhờ người khác đứng tên mua đất dự án

Hỏi:

Tôi đăng ký hộ khẩu ở Vũng Tàu. Năm 1996 tôi mua đất ở khu quy hoạch trên đường Bùi Đình Túy, TP.HCM của Công ty Phát triển nhà Bình Thạnh. Sau khi đứng tên ký hợp đồng tôi đã trả đủ tiền và công ty giao đất, nhưng sau đó công ty lại buộc tôi phải nhờ người khác đứng tên vì tôi không có hộ khẩu TP.HCM.

Tôi đã nhờ người chị họ đứng tên, sau đó chị ấy đi nước ngoài và viết giấy ủy quyền lại cho tôi vì công ty không chịu làm lại hợp đồng, và đến nay vẫn chưa giải quyết cấp giấy chủ quyền cho tôi.

Tôi phải làm thủ tục gì và như thế nào để được cấp giấy chủ quyền?

anh hoang (hanh19490@...)

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Về nguyên tắc, Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư là Công ty Phát triển nhà Bình Thạnh. Sau đó công ty sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho người mua (không phân biệt người mua có hộ khẩu tại TP.HCM hay không).

Trường hợp của bà do nhờ người khác đứng tên mua nhà - đất, vì vậy phải có thỏa thuận ba bên giữa bà và người đứng tên giùm với Công ty Phát triển nhà Bình Thạnh, theo đó thỏa thuận sẽ ghi nhận nội dung người đứng tên giùm chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ cho bà.

Trường hợp nhà đất đã được cấp mang tên người đứng tên giùm thì bà liên hệ với người đứng tên giùm đến Công ty Phát triển nhà Bình Thạnh nhận giấy chứng nhận và làm thủ tục sang tên tại phòng công chứng.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Có thể đổi sổ đỏ thành sổ hồng?

Hỏi:

TTO - Tôi có 160m2 đất thổ cư sử dụng riêng (theo sơ đồ) tại ấp 2 xã Xuân Thới Thượng, Hóc Môn, TP.HCM. Trên sổ đỏ ghi tài sản gắn liền với đất: "Không", nhưng thực tế trên thửa đất đó có 2 căn nhà xây dựng không phép đóng thuế xây dựng ngày 2-1-2003 và được UBND huyện Hóc Môn cấp 2 số nhà ngày 17-4-2003.

Trường hợp này tôi có thể hợp thức hóa nhà (đổi sổ đỏ ra sổ hồng) được không? Tôi phải làm những thủ tục gì để được công nhận trên đất có nhà?

chung khoan (ttck_van@... )

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Để được cấp đổi sổ đó thành sổ hồng thì ông phải làm đơn (theo mẫu) có xác nhận của UBND cấp xã và nộp kèm theo các giấy tờ như sổ đỏ, giấy giấy tờ chứng minh thời điểm tạo lập căn nhà (chứng từ đóng thuế xây dựng và Quyết định cấp số nhà) và bản vẽ hiện trang vị trí nhà đất theo quy định.

Xin lưu ý rằng ông chỉ được cấp sổ hồng nếu căn nhà được tạo lập trên đất là phù hợp với quy hoạch xây dựng.

Trường hợp căn nhà không phù hợp quy hoạch xây dựng nhưng được tạo lập trước ngày có quy hoạch được duyệt thì về nguyên tắc vẫn được cấp sổ hồng.

Hồ sơ sẽ nộp tại Ủy ban nhân dân huyện Hóc Môn, thời gian giải quyết là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. (Điều 11, 15 và 16 Luật nhà ở; điều 43, 46 nghị định 90/2006/NĐ-CP; điều 3, 8, 10 và 13 quyết định 54/2007 của UBND TP.HCM).

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Mua nhà của hộ tái định cư

Hỏi:

Tôi có mua 1 căn hộ tại chung cư Lạc Long Quân (Q.11, TP.HCM). Giấy tờ giao dịch gồm: - Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (SHNN) và chuyển quyền sử dụng đất ở - bản gốc (giữa Công ty DV Công ích Quận 11 với chủ nhà gốc là đối tượng được tái định cư tại chung cư trên).

- Hợp đồng ủy quyền (công chứng NN) về việc chủ gốc ủy quyền cho tôi liên hệ Công ty DV Công ích Q11và các cơ quan có thẩm quyền lập thủ tục mua nhà, ký hợp đồng mua, nộp tiền trả góp hằng năm, nhận giấy chủ quyền và các giấy tờ khác liên quan),

- Hợp đồng (tay) chuyển nhượng giữa tôi và chủ gốc căn nhà (thỏa thuận giữa 2 cá nhân),

- Các phiếu thu tiền trả góp định kỳ hăng năm.

Hiện nay căn hộ trên còn trả góp 320 triệu trong 8 năm với lãi suất ưu đãi 3%/năm (vì lãi suất ưu đãi này nên tôi chấp nhận mua căn hộ này với giá cao hơn giá thị trường).

Tôi muốn hỏi, những giấy tờ giao dịch như vậy có hợp lệ không? Nếu không tôi phải bổ sung những giấy tờ nào khác? Tôi có được nhập khẩu TP.HCM không khi đã có KT3 được hơn 4 năm?

(nghenhan2006@...)

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Việc mua nhà theo hình thức mà ông nêu trên là không hợp pháp, vì về nguyên tắc, ông chỉ là người được chủ nhà ủy quyền đi nộp tiền mua nhà và nhận chủ quyền thay chủ nhà.

Hình thức mua bán nhà của ông rất dễ phát sinh tranh chấp, nếu có tranh chấp thì về nguyên tắc tòa án sẽ tuyên căn nhà thuộc quyền sở hữu của bên được Nhà nước bố trí tái định cư và họ phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận.

Việc mua nhà của ông chỉ được xem là hợp pháp nếu căn nhà được cấp chủ quyền và chủ nhà ký hợp đồng bán nhà cho ông được công chứng xác nhận.

Hiện tại, nếu muốn nhập hộ khẩu vào căn nhà này, ngoài các điều kiện khác để nhập hộ khẩu thì trong giấy ủy quyền của ông cần phải có nội dung “ông được quyền ở trong căn nhà này” để chứng minh với công an là ông có chổ ở hợp pháp để nhập hộ khẩu vào căn nhà.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Nhà đất tạo lập sau 1-7-2004 có được cấp chủ quyền?

Hỏi:

Tôi có mua một căn nhà bằng giấy tay vào tháng 4-2008 và được UBND quận cấp số nhà, trong quyết định có ghi “Nhà do chủ cũ tạo lập không phép tháng 8-2004”. Theo tìm hiểu của tôi thì căn nhà nằm trong khu dân cư ổn định.

Trong giấy xác nhận tình trạng nhà của UBND phường để giải quyết thủ tục nhập hộ khẩu ghi rõ "nhà không nằm trong quy hoạch giải tỏa, không vi phạm lộ giới, không lấn chiếm, không tranh chấp, có bản đồ hiện trạng vị trí (đã được văn phòng đăng ký QSDĐ quận xác nhận đã kiểm tra nội nghiệp)”.

Hiện tại tôi làm thủ tục xin cấp giấy hồng nhưng UBND quận từ chối (theo Luật đất đai hiện hành, trường hợp của tôi không được giấy chứng nhận). Hiện trạng nhà tôi là vách tôn, mái tôn và nền đất đã xuống cấp, tôi muốn cải tạo thành tường gạch, mái tôn, nền gạch nhưng phường cũng không cho phép, bảo nếu cải tạo - sửa chữa sẽ bị tháo dỡ.

Hỏi, việc giải quyết như thế của quận, phường có đúng pháp luật không? Tôi phải đến cơ quan nào để xin phép và giải quyết?

Ngoc Thach Pham (thachcoseco@... )

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Theo nội dung vụ việc của ông, chúng tôi hiểu rằng UBND quận từ chối cấp chủ quyền nhà đất cho ông với lý do “nhà - đất được tạo lập sau ngày 1-7-2004” (sau ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực). Theo chúng tôi, việc từ chối cấp chủ quyền nhà đất của UBND quận trong trường hợp của ông là không đúng pháp luật.

Mặc dù theo điều 50 Luật đất đai thì ông không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sử dụng đất sau ngày 1-7-2004). Tuy nhiên, trường hợp của ông có thể được giao đất làm nhà ở theo điều 31, 34 Luật đất đai; điều 30, 31 nghị định 181.

Theo khoản 4 điều 10 của QĐ54/2007/QĐ-UBND ngày 30-3-2007 của UBND TP.HCM thì phần nhà của ông sẽ được công nhận quyền sở hữu nếu ông chứng minh được nhà ở của ông được tạo lập trước ngày 1-7-2006 (ngày Luật nhà ở có hiệu lực) không phụ thuộc hiện ai là chủ sở hữu. Do vậy, về đất và nhà của ông đang sử dụng đã có đủ cơ sở pháp lý để cấp chủ quyền cho ông.

Trong câu hỏi ông cũng trình bày phường không cho phép ông cải tạo nhà ở, theo chúng tôi, trả lời của UBND phường là đúng pháp luật.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Thủ tục chuyển từ “sổ đỏ” sang “sổ hồng”

Hỏi:

TTO - * Tôi có mua một miếng đất tại huyện Hóc Môn, TP.HCM, dạng "đất ở đô thị - ODT", mặt chính của sổ đỏ này mang tên người khác, mặt sau có cập nhật tên vợ chồng tôi do UBND huyện cập nhập. Tháng 3-2008 tôi làm đơn xin phép xây dựng nhà và được UBND huyện cấp phép xây dựng.

Tháng 6-2008 tôi xây dựng nhà xong và được UBND huyện ra thông báo "tạm cấp số nhà". Tôi đã được CA huyện cấp hộ khẩu thường trú. Nhà có giấy phép xây dựng, sau khi xây dựng xong cũng có biên bản nghiệm thu hoàn thiện công trình (xây dựng đúng giấy phép). Đơn vị thi công cũng đã xuất hóa đơn VAT.

Nay tôi muốn được cấp “sổ hồng” thì phải làm thủ tục gì và cần những giấy tờ nào? Thủ tục ra sao? Hiện tôi có các loại giấy tờ sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở + Bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất (tương ứng với nội dung trong Giấy chứng nhận).

2. Giấy phép xây dựng + Bản vẽ được duyệt.

3. Giấy CMND + Hộ khẩu + Giấy chứng nhận kết hôn của 2 vợ chồng.

4. Thông báo tạm cấp số nhà do UBND Huyện cấp.

5. Hợp đồng cung cấp điện với điện lực Hóc môn + Hóa đơn tiền điện.

6. Hợp đồng thi công xây dựng với một công ty có tư cách pháp nhân (thi công nhân công trọn gói căn nhà và cung cấp vật tư xây dựng phần thô) - phần hoàn thiện tôi tự đi mua vật tư trên thị trường.

7. Hóa đơn VAT của hợp đồng nêu trên.

8. Biên bản nghiệm thu hoàn thiện công trình (mẫu của UBND huyện) trong đó ghi rõ xây dựng đúng với giấy phép và bản vẽ được duyệt, biên bản này được tôi, đơn vị tư vấn thiết kế và đơn vị thi công cùng ký (2 đơn vị này đều có tư cách pháp nhân).

Phuc Le Hong (phuc_1975@...)

- Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (giấy hồng) thì ông phải làm đơn (theo mẫu) có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và nộp kèm theo các giấy tờ như sổ đỏ, giấy phép xây dựng và bản vẽ xây dựng kèm theo, biên bản nghiệm thu hoàn thiện công trình.

Trường hợp ranh thửa đất và hiện trạng nhà của ông có thay đổi so với sổ đỏ và giấy phép xây dựng thì ông phải lập thì phải kèm theo bản vẽ hiện trạng vị trí mới theo quy định.

Hồ sơ sẽ nộp tại Ủy ban nhân dân huyện Hóc Môn, thời gian giải quyết là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. (Điều 11, 15 và 16 Luật nhà ở; điều 43, 46 nghị định 90/2006/NĐ-CP; điều 3, 8, 10 và 13 quyết định 54/2007 của UBND TP.HCM).

Trường hợp xin cấp “sổ hồng” của ông không phải nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ nhà đất nếu hiện trạng nhà đất không có thay đổi.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Dân có quyền được biết thông tin qui hoạch?

Hỏi:

Tôi có mua một miếng đất (đã có GCNQSDĐ, trên giấy có ghi rõ là đất nông nghiệp, thời gian sử dụng đến 2018). Sau khi mua bán xong (đất đã đứng tên tôi), tôi làm thủ tục đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư để xây nhà ở thì cơ quan địa chính của huyện mới gửi thông báo cho biết đất này đã được qui hoạch làm đất công nghiệp và không đồng ý cho tôi làm thủ tục xây nhà.

Trước đó tôi đã lên huyện hỏi về việc qui hoạch của huyện cũng như của xã mà tôi dự tính mua, nhưng các cơ quan huyện bảo phải là chính chủ đất hoặc tôi phải cầm theo đầy đủ hồ sơ về miếng đất thì mới trả lời, trong khi lúc đó tôi chưa có đầy đủ các loại giấy tờ đó.

Tôi muốn biết, tôi phải xem thông tin ở đâu hay hỏi cơ quan nào để biết miếng đất dự tính mua đó đã được qui hoạch chưa và qui hoạch vào mục đích gì? Nếu cơ quan có trách nhiệm phải trả lời mà không chịu trả lời thì tôi phải làm sao, hoặc cơ quan đó trả lời không chính xác khiến sau này tôi bị thiệt hại thì tôi có quyền khởi kiện, yêu cầu bồi thường?

thanh quyen (quyentqh@...)

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Căn cứ theo qui định tại khoản 5, 7, điều 71, nghị định 90/2006/NĐ-CP và điểm 1.2a, 2.1, 2.3, 2.4, mục VII, thông tư 29/2004/TT-BTNMT thì bất kỳ cá nhân nào cũng có thể gửi văn bản đề nghị cung cấp thông tin và tình trạng pháp lý của thửa đất đến UBND xã, phường, thị trấn nơi mảnh đất tọa lạc; hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên - môi trường của quận nơi thửa đất tọa lạc.

Văn bản đề nghị cung cấp thông tin phải ghi rõ họ tên, địa chỉ của người yêu cầu cung cấp thông tin, nội dung các thông tin đề nghị cung cấp, mục đích của việc đề nghị cung cấp thông tin và phải trả phí.

Về thời hạn cung cấp thông tin, trong trường hợp yêu cầu tra cứu thông tin thì có kết quả ngay trong ngày nhận được phiếu yêu cầu; trường hợp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính hoặc sao thông tin vào thiết bị nhớ của máy tính thì không quá hai ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu yêu cầu hoặc văn bản đề nghị; trường hợp cung cấp thông tin dưới hình thức tổng hợp thông tin đất đai từ hồ sơ địa chính thì thời hạn cung cấp thông tin xác định theo thỏa thuận giữa văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và người có yêu cầu cung cấp thông tin.

Căn cứ theo qui định tại điểm 2.4, mục VII, thông tư 29/2004/TT-BTNMT, cơ quan cung cấp thông tin phải chịu trách nhiệm đối với nội dung thông tin đã cung cấp và phải xác nhận bằng văn bản về độ tin cậy của nội dung thông tin khi người sử dụng thông tin có yêu cầu và các qui định tại khoản 2, điều 1, Luật khiếu nại - tố cáo 1998 thì ông có quyền khiếu nại nếu cơ quan này không cung cấp thông tin khi có yêu cầu hoặc khởi kiện yêu cầu cơ quan này bồi thường thiệt hại nếu cung cấp thông tin không chính xác.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Mua bán nhà đang thế chấp

Hỏi:

Dì tôi có một căn nhà trị giá 2,5 tỉ đồng nhưng hiện đã thế chấp cho ngân hàng để vay 1,6 tỉ đồng. Nay dì tôi đồng ý bán căn nhà đó lại cho tôi cũng với giá 2,5 tỉ đồng. Do không đủ tiền thanh toán cùng một lúc nên tôi định thanh toán trước 900 triệu đồng và cam kết sẽ thực hiện trả cho ngân hàng 1,6 tỉ đồng và lãi suất theo đúng cam kết giữa dì tôi và ngân hàng.

Như vậy, tôi có thể đem giấy tờ hiện có, bao gồm hợp đồng thế chấp căn nhà và giấy mua bán của tôi và dì tôi (chưa công chứng) để yêu cầu công chứng và sang tên chủ quyền căn nhà cho tôi?

Tôi phải làm thủ tục gì với ngân hàng để thanh toán hợp đồng và thế nào để có thể mua căn nhà một cách hợp pháp và an toàn nhất?

DEMONALONE (demonalone@...)

- Trả lời:

Ông không thể mang các giấy tờ như trình bày để yêu cầu công chứng xác nhận hợp đồng mua bán nhà giữa ông và dì ông.

Muốn được xác nhận của công chứng vào hợp đồng mua bán nhà ông phải liên hệ với ngân hàng đã nhận thế chấp căn nhà và phải được sự chấp thuận của ngân hàng. Sau khi ngân hàng làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp, ông và dì ông mới có thể ký hợp đồng mua bán căn nhà (có công chứng xác nhận và thực hiện các thủ tục trước bạ sang tên ông trong giấy chủ quyền).

Khi giấy chủ quyền nhà mang tên ông thì ông và ngân hàng có thể ký hợp đồng vay và thế chấp.

Trường hợp ông có đủ tiền thanh toán cho dì ông để trả nợ ngân hàng thì phải đề nghị ngân hàng làm thủ tục xóa thế chấp, sau đó ông và dì ông ký hợp đồng mua bán nhà và đề nghị công chứng xác nhận.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Khấu trừ lãi ngân hàng vào thu nhập chịu thuế

Hỏi:

Gia đình tôi có căn nhà diện tích sử dụng khá lớn và đang định vay vốn ngân hàng để sửa chữa hai tầng dưới thành văn phòng cho thuê. Chúng tôi muốn hỏi, khi khai thuế thu nhập cá nhân, liệu có thể khai phần tiền lãi phải trả ngân hàng hàng tháng (tức là một phần chi phí hoạt động phải trả để có thêm thu nhập này) hay không?

(Ngô Hồng Nhung, TP.HCM)

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Do cho thuê nhà là hoạt động khinh doanh chịu sự điều chỉnh của Luật Thuế thu nhập Doanh nghiệp, trong đó phần tiền lãi vay ngân hàng là khoản chi phí hợp lý nên bà được trừ để tính thu nhập chịu thuế.

Do vậy, bà không phải khai phần tiền lãi này trong tờ khai thuế thu nhập cá nhân. (Đ d, k2, đ1, NĐ 24, Đ g, k1, đ9, LTTNDN).

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Hợp thức hóa nhà mua giấy tay tháng 6-2006

Hỏi:

Ông NgA có xây căn hộ 4 tầng trên đất thổ cư vào tháng 10-1993, sau đó bán lại cho cho ông NgT vào tháng 10-1994 bằng giấy tay. Đến tháng 6-2006 ông NgT bán lại cho ông LN cũng bằng giấy tay (đất này hiện không có tranh chấp).

Tôi muốn hỏi, ông NgT có thể làm GCN QSDĐ (khi đó tính thuế nhà, đất bao nhiêu %) và sau đó làm thủ tục sang nhượng cho ông LN có được không?

Ông LN có thể làm GCN QSDĐ được không và khi đó tính thuế nhà, đất bao nhiêu %?

(Le Van Nhan)

- Trả lởi của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Theo quy định hiện thời thì ông LN có quyền trực tiếp làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở không cần phải thông qua Ông NgT, nếu nhà ở đó không vi phạm hoặc có trước quy hoạch đã được duyệt và không có tranh chấp.

Trường hợp trên đất có nhà ở được tạo lập trước ngày 15-10-1993 (có thể là căn nhà 4 tầng như trình bày hoặc căn nhà cũ đã phá bỏ để xây căn nhà 4 tầng) thì khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ông LN không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải nộp lệ phí trước bạ bằng 1% tổng giá trị nhà đất theo quy định của Nhà nước.

Trường hợp căn nhà 4 tầng được tạo lập sau ngày 15-10-1993 thì ông LN còn phải nộp thêm 50% tiền sử dụng đất. (Khoản 4, 6 điều 50 LĐĐ, Điều 8 NĐ 198/2004/NĐ-CP)

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
WWW.shlaw.vn

Hợp thức hóa nhà mua giấy tay tháng 6-2006

Hỏi:

Ông NgA có xây căn hộ 4 tầng trên đất thổ cư vào tháng 10-1993, sau đó bán lại cho cho ông NgT vào tháng 10-1994 bằng giấy tay. Đến tháng 6-2006 ông NgT bán lại cho ông LN cũng bằng giấy tay (đất này hiện không có tranh chấp).

Tôi muốn hỏi, ông NgT có thể làm GCN QSDĐ (khi đó tính thuế nhà, đất bao nhiêu %) và sau đó làm thủ tục sang nhượng cho ông LN có được không?

Ông LN có thể làm GCN QSDĐ được không và khi đó tính thuế nhà, đất bao nhiêu %?

(Le Van Nhan)

- Trả lởi của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Theo quy định hiện thời thì ông LN có quyền trực tiếp làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở không cần phải thông qua Ông NgT, nếu nhà ở đó không vi phạm hoặc có trước quy hoạch đã được duyệt và không có tranh chấp.

Trường hợp trên đất có nhà ở được tạo lập trước ngày 15-10-1993 (có thể là căn nhà 4 tầng như trình bày hoặc căn nhà cũ đã phá bỏ để xây căn nhà 4 tầng) thì khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ông LN không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải nộp lệ phí trước bạ bằng 1% tổng giá trị nhà đất theo quy định của Nhà nước.

Trường hợp căn nhà 4 tầng được tạo lập sau ngày 15-10-1993 thì ông LN còn phải nộp thêm 50% tiền sử dụng đất. (Khoản 4, 6 điều 50 LĐĐ, Điều 8 NĐ 198/2004/NĐ-CP)

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
WWW.shlaw.vn

Di chúc thừa kế tài sản giả

Gia đình tôi có cho người trong họ ở nhờ tại nhà kho từ năm 1973 (người này bị bệnh mất trí phải ở bệnh viện Biên Hòa từ năm 1943 đến 1973 thì ông nội tôi rước về). Khi người này mất năm 1993, ông nội tôi đã đòi lại nhà và đất xung quanh nhưng những người con của người đã mất không trả mà còn đòi thừa kế từ người đã mất với lý do đã ở lâu.

Chúng tôi có đầy đủ di chúc được xác thực từ các đời trước để lại phần tài sản này trong phần tài sản liền kề hiện nay chúng tôi đang sống, và có trích lục địa bộ trước năm 1975 xác định phần đất này là của chúng tôi. Năm 2008 tôi xin trích lục lại địa bộ phần đất này thì Sở Tài nguyên - môi trường cấp chứng nhận phần đất này ba tôi đã kê khai (qua tất cả các chương trình đất từ năm 1980 đến nay) không phải do các con người đã mất kê khai (chúng tôi còn lưu biên lai thuế sử dụng đất phần đất bao gồm cả phần đang tranh chấp từ năm 1975 đến nay).

Để đối phó vời gia đình tôi, con của người đã mất đã ngụy tạo ra một tờ di chúc phụ bảo là của ông sơ tôi lập năm 1939 để sửa đổi phần di chúc ông sơ tôi đã lập cho ông cố tôi phần tài sản (nhà và đất) này được lập trong tờ di chúc thật năm 1931.

Chúng tôi đã kiện ra UBND xã và chuyển đến tòa án thị xã, sau đó tòa án tỉnh xét sơ thẩm. Nhưng trớ trêu thay HĐXX sơ thẩm lại công nhận nội dung trong tờ di chúc giả mà họ đã lập ghi năm 1939.

Xin hỏi tờ di chúc năm 1939 họ cung cấp là bản photo từ bản đánh máy không chữ ký người lập di chúc, không ai chứng thực, không ghi ngày tháng lập di chúc như vậy có hợp pháp không? Việc tờ di chúc giả này được công nhận nội dung gây thiệt hại tài sản cho chúng tôi, như vậy có thể truy cứu trách nhiệm hình sự người cung cấp chứng cứ giả và người công nhận, sử dụng chứng cứ giả không? Xin hỏi tôi phải tố cáo ở đâu và làm sao để đòi lại tài sản này?

(Nguyễn Phan)

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ điều kiện người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc, không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép, nội dung và hình thức di chúc không trái qui định của pháp luật. Nếu là di chúc bằng văn bản thì phải ghi rõ: ngày, tháng, năm lập di chúc; họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc; họ, tên người được hưởng di sản; di sản để lại và nơi có di sản; chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc trên từng trang…

Đối chiếu với những thông tin ông cung cấp, di chúc do ông sơ ông lập nói trên là di chúc không hợp pháp.

Trong quá trình xét xử các đương sự có quyền cung cấp các tài liệu, tòa án sẽ thẩm tra đánh giá các tài liệu, chứng cứ mà các đương sự cung cấp hay do tòa thu thập. Nếu có chứng cứ cho rằng thẩm phán biết rõ tờ di chúc không hợp pháp mà vẫn cố ý ra bản án hay quyết định dựa trên tờ di chúc không hợp pháp đó thì đây là hành vi có dấu hiệu của tội phạm hình sự.

Ông có thể gửi đơn tố cáo kèm các chứng cứ đến chánh án Tòa án nhân dân nơi xét xử vụ án để tố cáo. (Đ652, 653, BLDS, Đ398, K1, Đ401, BLTTDS).

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Thủ tục xây dựng kho chứa hàng?

Hiện tại tôi đang có miếng đất khoảng 3.000m2 (đất thổ vườn) ở xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh, TP.HCM. Nay tôi muốn xây dựng kho chứa hàng khoảng 1.000m2 cần phải chuẩn bị những thủ tục gì? Liên hệ ở đâu?

(Nguyễn Trà My, đường Phan Huy Chú, Q.5, TP.HCM)

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Để xây dựng kho chứa hàng, bà phải nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng công trình (kho chứa hàng), hồ sơ gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND huyện Bình Chánh.

Tuy nhiên, để được UBND huyện Bình Chánh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì thửa đất của bà phải phù hợp qui hoạch đã được duyệt.

Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất, bà nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, gồm: đơn xin cấp giấy phép xây dựng, bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế xây dựng công trình (kho chứa hàng) tại UBND huyện Bình Chánh.

Sau khi có giấy phép xây dựng, bà có thể tiến hành xây dựng kho chứa hàng. (đb, k1, đ125, LĐĐ, k1, đ62, đ63, Luật xây dựng).

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Giấy mua bán "tay" ký trước ngày 15-10-1993

Hỏi:
Ông N.Đ bán nhà ở và đất cho ông Đ.K ngày 9-10-1991 (nhà đất chưa có giấy tờ, chưa được UBND xã ký xác nhận, đóng dấu trên giấy bán nhà đất). Sau đó ông Đ.K bán ngay nhà đất này cho gia đình tôi vào tháng 10-1991(không có giấy tờ mua bán nhưng có giao bản gốc giấy bán nhà của ông N.Đ và đã ký bản cam kết không tranh chấp vào tháng 2-2-2008).

Ngày 28-3-2008 tôi được UBND xã xác nhận đã nhận chuyển nhượng của ông Đ.K từ năm 1991.

Hỏi: giấy xác nhận của UBND có phải là giấy tờ hợp lệ theo Khoản 1 điều 50 Luật Đất đai không? Tôi có được cấp GCN QSDĐ không nếu hiện tại nhà đất của tôi đang nằm trong quy hoạch? Nếu được cấp GCN QSDĐ thì tôi phải đóng tiền sử dụng đất? Có được phép thực hiện quyền chuyển nhượng không?

(ngosyminh@...)

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Trước tiên tôi khẳng định rằng giấy xác nhận của UBND xã cấp cho ông không phải là các giấy tờ được nêu tại Khoản 1 điều 50 Luật Đất đai.

Theo như trình bày trên thì nhà đất của ông thuộc trường hợp sử dụng đất được quy định tại Khoản 4 điều 50 Luật Đất đai. Do vậy, ông có thể được cấp GCNQ SDĐ ở nếu phù hợp với quy hoạch.

Nếu nhà ở và đất ở của ông không phù hợp với quy hoạch hiện tại nhưng nhà ở của ông được tạo lập trước khi có quy hoạch hiện tại thì ông cũng được cấp GCN QSDĐ theo Khoản 2 điều 48 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

Khi có GCN QSDĐ thì ông có quyền chuyển nhượng bất cứ lúc nào, pháp luật hiện hành không quy định không chế thời gian thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Đất có chủ quyền, sao không được bồi thường?

Hỏi:
Tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó Nhà nước thu hồi một phần (186,5m2) để mở rộng đường nhưng không bồi thường với lý do phần đất này được UBND TP Biên Hòa cấp cho tôi sai qui định. Tôi đã được Văn phòng UBND TP Biên Hòa trả lời nhưng tôi không đồng tình thì phải làm gì?

Ông Lê Văn Đức,
Bửu Long, Biên Hòa, Đồng Nai

Trả lời: Theo khoản 1 điều 8 nghị định số 197/2004/NĐ-CP thì khi thu hồi đất Nhà nước phải bồi thường về đất cho ông. Nếu phần đất bị thu hồi của

ông được cấp sai qui định thì phải có quyết định chính thức của UBND TP Biên Hòa về việc thu hồi hoặc chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông.

Theo khoản 2 điều 163 nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì việc trả lời khiếu nại cho ông phải bằng quyết định của chủ tịch UBND TP Biên Hòa. Do vậy, Văn phòng UBND TP Biên Hòa trả lời khiếu nại của ông bằng công văn là không đúng qui định pháp luật. Ông có thể liên hệ với UBND TP Biên Hòa để được giải quyết khiếu nại bằng quyết định của chủ tịch. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết này, ông có thể khởi kiện hành chính tại tòa án hoặc khiếu nại lên UBND tỉnh Đồng Nai.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Xây dựng làm hư nhà bên cạnh, giải quyết ra sao?

Hỏi:
Tôi xây nhà làm nứt bốn căn nhà bên cạnh, do không thương lượng được nên tôi bị bốn hộ dân khởi kiện. Trong quá trình giải quyết, tòa án có tiến hành thẩm định thiệt hại, tôi và ba hộ đã thỏa thuận được, nhưng còn một hộ đòi giá đền bù quá cao. Vậy khi nào tòa án giải quyết và giải quyết ra sao?

Trả lời của Luật sư Huỳnh Văn Nông:

Do ba hộ dân bị hư nhà đã hòa giải được với bà nên tòa án có thể ra quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự theo điều 179 Bộ luật tố tụng dân sự. Đối với hộ còn lại, tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử. Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm thông thường là bốn tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án; đối với vụ án phức tạp, thời hạn này có thể là sáu tháng. Khi xét xử, tòa án có thể căn cứ vào kết quả giám định thiệt hại do công ty giám định cung cấp và kết hợp với những nguồn chứng cứ khác (lời khai của các đương sự, lời khai của người làm chứng, các tài liệu đọc, nghe, nhìn được…) để quyết định.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG

Đất có chủ quyền, sao không được bồi thường?

Tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó Nhà nước thu hồi một phần (186,5m2) để mở rộng đường nhưng không bồi thường với lý do phần đất này được UBND TP Biên Hòa cấp cho tôi sai qui định. Tôi đã được Văn phòng UBND TP Biên Hòa trả lời nhưng tôi không đồng tình thì phải làm gì?

Ông Lê Văn Đức,
Bửu Long, Biên Hòa, Đồng Nai

Trả lời: Theo khoản 1 điều 8 nghị định số 197/2004/NĐ-CP thì khi thu hồi đất Nhà nước phải bồi thường về đất cho ông. Nếu phần đất bị thu hồi của

ông được cấp sai qui định thì phải có quyết định chính thức của UBND TP Biên Hòa về việc thu hồi hoặc chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông.

Theo khoản 2 điều 163 nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì việc trả lời khiếu nại cho ông phải bằng quyết định của chủ tịch UBND TP Biên Hòa. Do vậy, Văn phòng UBND TP Biên Hòa trả lời khiếu nại của ông bằng công văn là không đúng qui định pháp luật. Ông có thể liên hệ với UBND TP Biên Hòa để được giải quyết khiếu nại bằng quyết định của chủ tịch. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết này, ông có thể khởi kiện hành chính tại tòa án hoặc khiếu nại lên UBND tỉnh Đồng Nai.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Trích lục điền thổ bị rách, không làm được CNQSDĐ

Hỏi

Thửa đất của tôi (diện tích 256m2) là đất chuyển nhượng từ 1/2 thửa đất vườn, thổ cư lâu đời (chủ đất hiện cũng đang ở 1/2 thửa bên cạnh). Tháng 5-1994, tôi làm thủ tục chuyển nhượng và đã lập hồ sơ xin cấp giấy CNQSDĐ, được UBND xã xác nhận đất đủ điều kiện trình lên cấp trên xem xét, nhưng do tờ trích lục bằng khoán điền thổ cũ bị rách nên chưa thực hiện việc chuyển nhượng được.

Hiện thửa đất không nằm trong các dự án qui hoạch và từ trước đến nay cũng không có tranh chấp, hằng năm tôi đều nộp thuế nhà và đất đầy đủ.

Xin được hỏi: Tôi có thể làm thủ tục chuyển nhượng được không? Hay phải xin cấp giấy CNQSDĐ mới? Thủ tục và tiền sử dụng đất như thế nào? Ngoài các khoản lệ phí, chi phí... thì có phải trường hợp này phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo đơn giá đất hiện hành?

(phanthanhloc1963@...)

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Do nhà, đất của ông đang ở có giấy tờ hợp lệ theo khoản 1 điều 50 Luật đất đai năm 2003, do vậy, ông có thể yêu cầu chủ cũ cùng ông đến phòng công chứng hoặc UBND quận (huyện) làm lại hợp đồng chuyển nhượng, sau đó làm thủ tục trước bạ tại chi cục thuế nơi có đất và đăng ký việc chuyển nhượng tại UBND quận (huyện) nơi có đất.

Trong trường hợp chủ cũ không hợp tác hoặc vì lý do khác ông có thể lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo khoản 2 điều 50 Luật đất đai năm 2003, ông có thể liên hệ với Phòng Tài nguyên - môi trường quận (huyện) nơi có đất để được hướng dẫn rõ hơn về thủ tục.

Cả hai trường hợp làm lại hợp đồng chuyển nhượng và xin cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 2 điều 50 Luật đất đai ông đều không phải nộp tiền sử dụng đất, nếu ông không xin chuyển mục đích phần đất thổ vườn sang đất ở.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Quyền lợi của người hùn tiền mua nhà

Năm 1999, tôi và chị tôi hùn tiền mua một căn nhà trị giá 140 vây vàng (mỗi người góp 50%). Thời điểm đó tôi chưa lập gia đình và thường xuyên đi công tác nước ngoài nên đồng ý để chị tôi đứng tên chủ quyền. Hợp đồng công chứng có cả tên anh rể (chồng chị tôi) đứng tên.

Hiện tại căn nhà đó đang được cho thuê làm nhà trẻ, tất cả tiền thuê nhà và tiền sửa chữa nhà hàng năm đều chia đôi cho tôi và gia đình chị tôi. Đến năm 2003, tôi lập gia đình và có con. Tôi có đề nghị chị tôi làm một tờ giấy xác nhận tôi là người hùn 50% tiền mua căn nhà, chị tôi và anh rể đều đồng ý ký tên nhưng không ra phường công chứng.

Hiện tại gia đình tôi và anh chị tôi rất hòa thuận. Tuy nhiên tôi cũng lo lắng về sau, khi anh chị tôi mất đi liệu các cháu tôi có tin tôi có phần hùn trong đó? Tôi có phải thực hiện thủ tục gì để đảm bảo quyền sở hữu của mình sau này?

(NT-My@... )

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông

Theo tình trạng pháp lý hiện tại, nếu có tranh chấp về quyền sở hữu căn nhà thì Tòa án sẽ xem xét giấy “tay” mà vợ chồng người chị xác nhận cho bạn và các chứng cứ khác để quyết định rằng có công nhận hay không quyền sở hữu 1/2 căn nhà của bạn.

Nếu hiện tại quan hệ của bạn và vợ chồng chị bạn rất tốt thì không có việc gì xảy ra. Tuy nhiên, để tránh việc tranh chấp về sau, bạn có thể đề nghị vợ chồng chị bà đến Phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng 50% quyền sở hữu căn nhà cho bạn.

Sau đó cần tiến hành làm trước bạ và đăng ký quyền sở hữu lại căn nhà.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Có chuyển mục đích SDĐ cho phần đất làm sân?

Tôi có mua 1 miếng đất diện tích 100m2 (5mX20m), đất nông nghiệp và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay tôi có ý định sẽ xây nhà ở, vậy phải đóng cho Nhà nước những loại thuế và phí, lệ phí nào?

Do tôi chỉ xây nhà khoảng 50m2 (5m x 10m) phần còn lại làm sân, vậy tôi có phải đóng tiền đối với 50m2 đất làm sân không?

Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông - Saigon Lawyers:

Muốn xây nhà ở trên đất nông nghiệp thì trước nhất anh phải chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở. Anh có thể xin chuyển mục đích phần diện tích đủ để xây nhà ở tại UBND quận, huyện nơi có thửa đất.

Theo Điều 31 Luật Đất đai năm 2003, điều kiện để Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là thửa đất anh định xây nhà ở phải phù hợp với quy hoạch được duyệt (thông thường là quy hoạch khu dân cư hiện hữu chỉnh trang hoặc khu dân cư nông thôn).

Nếu được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì theo Điểm b khoản 2 điều 6 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP, anh phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích (giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất).

Ngoài ra, anh còn phải nộp tiền lệ phí trước bạ 1% giá đất.

Do chỉ có nhu cầu xây nhà ở là 50m2 đất trên tổng số 100m2 nên anh có thể làm thủ tục xin chuyển mục đích 50m2 sang đất ở. Vì vậy, chỉ đóng tiền sử dụng đất và trước bạ cho phần đất chuyển mục đích. Phần còn lại không phải đóng bất kỳ khoảng tiền nào.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Mua lại căn hộ từ công ty địa ốc

Hỏi:

Tôi dự định mua căn hộ của dự án ở Bình Chánh, TP.HCM do một công ty xây dựng làm chủ đầu tư, nhưng khi làm thủ tục thì lại được hướng dẫn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền mua với một công ty địa ốc, sau đó mới ký hợp đồng với chủ đầu tư. Theo nhân viên tư vấn thì công ty địa ốc này mua số căn hộ dự án và chuyển nhượng lại cho tôi.

Tôi phân vân không biết việc chủ đầu tư chuyển nhượng cho công ty địa ốc là có hợp lệ? và tôi mua nhưng phải làm thủ tục, ký hợp đồng với 2 công ty thì có rủi ro hay sai gì về pháp lý hay không?

quynh (quynhsin@...)

- Trả lời của Luật sư Huỳnh Văn Nông

Chủ đầu tư bán một phần hay toàn bộ nhà ở thuộc dự án của mình cho một đơn vị kinh doanh nhà khác là việc làm bình thường trong hoạt động kinh doanh bất động sản và pháp luật không cấm.

Trường hợp của bạn, có thể bạn và công ty địa ốc sẽ ký với nhau hợp đồng, về việc chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ của công ty địa ốc đối với căn hộ mà công ty địa ốc đã mua trước đây của chủ đầu tư sang cho bạn. Sau đó, chủ đầu tư sẽ thanh lý hợp đồng với công ty địa ốc và ký hợp đồng mua bán với bạn, có các điều khoản như hợp đồng trước đấy mà chủ đầu tư đã ký với công ty địa ốc.

Tuy nhiên, trước khi mua căn hộ bạn cần thiết liên hệ với chủ đầu tư để biết thông tin về căn hộ, quyền và nghĩa vụ của công ty địa ốc đối với căn hộ bạn định mua, cũng như các quyền và nghĩa vụ của bạn đối với chủ đầu tư sau khi bạn mua căn hộ.

Theo Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 39 của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà và nhận tiền khi đã có phê duyệt thiết kế nhà ở và đã xây dựng xong phần móng nhà. Do vậy, bạn cũng phải biết các thông tin này để tránh rủi ro hợp đồng mua bán của bạn với chủ đầu tư có thể bị vô hiệu.

Thân ái chào bạn.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn