Quyền lợi của người hùn tiền mua nhà

Năm 1999, tôi và chị tôi hùn tiền mua một căn nhà trị giá 140 vây vàng (mỗi người góp 50%). Thời điểm đó tôi chưa lập gia đình và thường xuyên đi công tác nước ngoài nên đồng ý để chị tôi đứng tên chủ quyền. Hợp đồng công chứng có cả tên anh rể (chồng chị tôi) đứng tên.

Hiện tại căn nhà đó đang được cho thuê làm nhà trẻ, tất cả tiền thuê nhà và tiền sửa chữa nhà hàng năm đều chia đôi cho tôi và gia đình chị tôi. Đến năm 2003, tôi lập gia đình và có con. Tôi có đề nghị chị tôi làm một tờ giấy xác nhận tôi là người hùn 50% tiền mua căn nhà, chị tôi và anh rể đều đồng ý ký tên nhưng không ra phường công chứng.

Hiện tại gia đình tôi và anh chị tôi rất hòa thuận. Tuy nhiên tôi cũng lo lắng về sau, khi anh chị tôi mất đi liệu các cháu tôi có tin tôi có phần hùn trong đó? Tôi có phải thực hiện thủ tục gì để đảm bảo quyền sở hữu của mình sau này?

(NT-My@... )

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông

Theo tình trạng pháp lý hiện tại, nếu có tranh chấp về quyền sở hữu căn nhà thì Tòa án sẽ xem xét giấy “tay” mà vợ chồng người chị xác nhận cho bạn và các chứng cứ khác để quyết định rằng có công nhận hay không quyền sở hữu 1/2 căn nhà của bạn.

Nếu hiện tại quan hệ của bạn và vợ chồng chị bạn rất tốt thì không có việc gì xảy ra. Tuy nhiên, để tránh việc tranh chấp về sau, bạn có thể đề nghị vợ chồng chị bà đến Phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng 50% quyền sở hữu căn nhà cho bạn.

Sau đó cần tiến hành làm trước bạ và đăng ký quyền sở hữu lại căn nhà.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Có chuyển mục đích SDĐ cho phần đất làm sân?

Tôi có mua 1 miếng đất diện tích 100m² (5mX20m), đất nông nghiệp và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay tôi có ý định sẽ xây nhà ở, vậy phải đóng cho Nhà nước những loại thuế và phí, lệ phí nào?

Do tôi chỉ xây nhà khoảng 50m2 (5m x 10m) phần còn lại làm sân, vậy tôi có phải đóng tiền đối với 50m² đất làm sân không?

Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông - Saigon Lawyers:

Muốn xây nhà ở trên đất nông nghiệp thì trước nhất anh phải chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở. Anh có thể xin chuyển mục đích phần diện tích đủ để xây nhà ở tại UBND quận, huyện nơi có thửa đất.

Theo Điều 31 Luật Đất đai năm 2003, điều kiện để Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là thửa đất anh định xây nhà ở phải phù hợp với quy hoạch được duyệt (thông thường là quy hoạch khu dân cư hiện hữu chỉnh trang hoặc khu dân cư nông thôn).

Nếu được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì theo Điểm b khoản 2 điều 6 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP, anh phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích (giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất).

Ngoài ra, anh còn phải nộp tiền lệ phí trước bạ 1% giá đất.

Do chỉ có nhu cầu xây nhà ở là 50m² đất trên tổng số 100m² nên anh có thể làm thủ tục xin chuyển mục đích 50m² sang đất ở. Vì vậy, chỉ đóng tiền sử dụng đất và trước bạ cho phần đất chuyển mục đích. Phần còn lại không phải đóng bất kỳ khoảng tiền nào.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn

Mua lại căn hộ từ công ty địa ốc

Hỏi:

Tôi dự định mua căn hộ của dự án ở Bình Chánh, TP.HCM do một công ty xây dựng làm chủ đầu tư, nhưng khi làm thủ tục thì lại được hướng dẫn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền mua với một công ty địa ốc, sau đó mới ký hợp đồng với chủ đầu tư. Theo nhân viên tư vấn thì công ty địa ốc này mua số căn hộ dự án và chuyển nhượng lại cho tôi.

Tôi phân vân không biết việc chủ đầu tư chuyển nhượng cho công ty địa ốc là có hợp lệ? và tôi mua nhưng phải làm thủ tục, ký hợp đồng với 2 công ty thì có rủi ro hay sai gì về pháp lý hay không?

quynh (quynhsin@...)

- Trả lời của Luật sư Huỳnh Văn Nông

Chủ đầu tư bán một phần hay toàn bộ nhà ở thuộc dự án của mình cho một đơn vị kinh doanh nhà khác là việc làm bình thường trong hoạt động kinh doanh bất động sản và pháp luật không cấm.

Trường hợp của bạn, có thể bạn và công ty địa ốc sẽ ký với nhau hợp đồng, về việc chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ của công ty địa ốc đối với căn hộ mà công ty địa ốc đã mua trước đây của chủ đầu tư sang cho bạn. Sau đó, chủ đầu tư sẽ thanh lý hợp đồng với công ty địa ốc và ký hợp đồng mua bán với bạn, có các điều khoản như hợp đồng trước đấy mà chủ đầu tư đã ký với công ty địa ốc.

Tuy nhiên, trước khi mua căn hộ bạn cần thiết liên hệ với chủ đầu tư để biết thông tin về căn hộ, quyền và nghĩa vụ của công ty địa ốc đối với căn hộ bạn định mua, cũng như các quyền và nghĩa vụ của bạn đối với chủ đầu tư sau khi bạn mua căn hộ.

Theo Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 39 của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà và nhận tiền khi đã có phê duyệt thiết kế nhà ở và đã xây dựng xong phần móng nhà. Do vậy, bạn cũng phải biết các thông tin này để tránh rủi ro hợp đồng mua bán của bạn với chủ đầu tư có thể bị vô hiệu.

Thân ái chào bạn.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn