Thứ Năm, 17 tháng 9, 2009
Thứ Sáu, 7 tháng 8, 2009
Tiền sử dụng đất
Hỏi:
Tôi có mua một căn nhà bằng giấy tay năm 1998. Tháng 11-2007 tôi xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Ngày 30-6-2008 phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bình Thạnh đề nghị UBND phường xác minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất ở.
Ngày 16-7-2008 cán bộ phường có xuống nhà của tôi xác minh thời điểm sử dụng đất ở. Trong giấy xác minh có chữ ký của 2 người làm chứng (thời điểm bắt đầu sử dụng đất ở trước năm 1990). Nay phòng thuế quận thu thuế 50% giá trị quyền sử dụng đất ở. Tôi muốn hỏi: Phòng thuế quận tính thuế như vậy có đúng pháp luật hiện hành không? Căn cứ vào đâu để thu thuế? (vì theo phòng thuế quận trả lời không nhận được giấy xác nhận của Phòng Tài nguyên và môi trường).
Thuế trước bạ nhà hiện nay phải đóng bao nhiêu phần trăm? Nếu thu thuế sai luật hiện hành, phòng thuế sẽ phải trả lại cho tôi bằng cách nào và tôi sẽ khiếu nại ở đâu? Chân thành cám ơn.
trung nguyen (nvtrung1956@... )
- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì hộ gia đình cá nhân phải nộp 50 % tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã được sử dụng từ ngày 15-10-1993 đến ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành.
Trường hợp của ông, thửa đất xin cấp giấy chứng nhận được sử dụng làm nhà ở từ trước năm 1990 nên theo định tại khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai thì ông không phải nộp tiền sử dụng đất.
Theo khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 80/2008/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ hiện thời đối với nhà, đất là 0,5 % tổng giá trị nhà đất.
Trường hợp Cơ quan thuế thu sai quy định, Theo Điều 30 của Pháp lệnh về phí và lệ phí thì ông có quyền khiếu nại đến Chi cục thuế đã thu lệ phí trước bạ, thời hạn khiếu nại là 30 ngày kể từ ngày ông nộp lệ phí.
Trường họp ông khiếu nại về tiền sử dụng đất thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày ông nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất. Thời hạn giải quyết khiếu nại về lệ phí trước bạ là 15 ngày và thời hạn giải quyết khiếu nại về tiền sử dụng đất là 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại.
Trường họp ông không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Chị cục Thuế hoặc quá thời hạn giải quyết khiếu nại mà Chi cục thuế chưa giải quyết thì ông có thể khiếu nại tiếp đến Cục thuế TP.HCM hoặc khởi kiện Chi cục thuế đến tòa án.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn
Điều kiện hợp thửa?
Hỏi:
TTO - Năm 2003 tôi và một người thân có mua 2 lô đất màu liền kề tại Q.Gò Vấp, TP.HCM; có hợp đồng chuyển nhượng do UBND phường chứng thực nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền SDĐ và chuyển mục đích SDĐ. Đến nay tôi và người đó muốn làm các thủ tục trên nhưng được biết ranh lộ giới mới đã thay đổi nên phần diện tích còn lại nếu được công nhận sẽ nhỏ đi rất nhiều.
Xin được hỏi: Tôi và người thân có thể xin hợp thửa hai lô đất trên làm một (do một bên đứng tên chủ quyền) để làm thủ tục chuyển quyền SDĐ và chuyển mục đích SDĐ được không? Trình tự các thủ tục ra sao?
(Trần Văn Tài)
- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:
Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì ông được phép hợp thửa đối với hai lô đất trên, nếu phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên trước khi hợp thửa thì quyền sử dụng đất đối với hai lô đất phải do một người đứng tên.
Do đó trước khi tiến hành thủ tục hợp thửa ông phải thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất sang tên một người.
Theo quy định tại điều 145 NĐ181/2006/NĐ-CP, thủ tục hợp thửa được thực hiện như sau: hồ sơ hợp thửa gồm: (i) đơn xin hợp thửa, (ii) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có).
Hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên & môi trường quận Gò Vấp.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn
Tách nhà thành thửa nhỏ để bán
Hỏi:
Nhà tôi ở Q.8, TP.HCM, vừa xin phép sửa chữa nhà (do UBND phường ký), tuy nhiên tôi đã thực hiện việc xây mới, trong đó có 2 căn nhà nhỏ diện tích 4mx7m và 4mx8m (xây 1 trệt, 1 lầu đúc giả). Tôi dự định làm thủ tục xin tách thửa 2 căn nhà trên để bán có được không?
Thủ tục như thế nào và mất bao lâu? Tình trạng nhà đất của tôi hiện tại đã có sổ hồng cho căn nhà diện tích 5,8mx24m, nở hậu gần 9m (tổng diện tích hơn 160m2).
Dương Anh Tuấn
- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:
Theo quy định tại Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, ông muốn tách thửa thì các thửa đất sẽ tách phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Tuy nhiên, hiện tại UBND TP.HCM chưa có quy định cụ thể diện tích tối thiểu được phép tách thửa mà chỉ có quy định diện tích tối thiểu được phép xây dựng trong khu dân cư hiện hữu hoặc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cho từng khu vực cụ thể.
Theo tôi thì thửa đất lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được phép xây dựng thì được quyền xin tách thửa. Theo Quyết định 135/2007/QĐ-UBND quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn TP.HCM thì diện tích tối thiểu được phép xây dựng là 9m2 (chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên: được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây mới quy mô 1 tầng - có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng, chiều cao không quá 8,8m).
Do vậy, nếu vị trí nhà của ông đáp ứng các điều kiện của Quyết định 135 nói trên thì ông có thể xin tách thửa để bán.
Theo quy định tại Điều 145 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ông được quyền yêu cầu tách thửa hai căn nhà trên.
Hồ sơ tách thửa gồm: đơn xin tách thửa; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có mảnh đất.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn
Nỗi khổ chứng minh nhân dân
Gần đây, các phương tiện thông tin đại chúng có phản ánh những bất cập xung quanh giấy chứng minh nhân dân. Qua tìm hiểu, chúng tôi nhận thấy nổi lên một số vấn đề.
Bà Nguyễn Mai T. lặn lội từ Hải Phòng vào TP.HCM với mong muốn đăng ký trở thành nhà phân phối của một công ty kinh doanh mỹ phẩm. Trong phiếu đăng ký trở thành nhà phân phối, bắt buộc ghi rõ những thông tin cá nhân, tên, ngày, tháng, năm sinh; số, nơi cấp, ngày cấp chứng minh nhân dân (CMND)… Thế nhưng, do CMND của bà cấp từ năm 1992 nên công ty nọ không chấp nhận. Bà đành quay về Hải Phòng, coi như chuyến đi công cốc.
Giá như bà T. biết CMND chỉ có thời hạn sử dụng 15 năm kể từ ngày cấp, thì có lẽ không có câu chuyện dở khóc dở cười trên.
Việc không biết quy định CMND có thời hạn sử dụng trong 15 năm và nếu hết thời hạn phải có trách nhiệm đổi lại là khá phổ biến. Theo nghị định 05/1999 (NĐ 05), công dân phải làm thủ tục đổi CMND trong trường hợp CMND quá thời hạn sử dụng 15 năm kể từ ngày cấp. Cũng theo nghị định này, thông tin về “thời hạn giá trị sử dụng CMND” được in trên mặt trước, bên trái, từ trên xuống, thế nhưng trên thực tế các giấy CMND lại không có dòng thông tin này. Tuy nhiên, nghị định 170 ngày 19-11-2007 sửa đổi NĐ 05 vẫn thể hiện nội dung này trên CMND. Cụ thể, thời hạn này được thể hiện ở nội dung “có giá trị đến (ngày, tháng, năm)” ở mặt trước, bên trái từ trên xuống CMND. Để tránh những trường hợp như trên, người dân nên đến cơ quan công an quận (huyện) để đổi lại giấy CMND.
Mất số cũ
“Việc không biết quy định chứng minh nhân dân có thời hạn sử dụng trong 15 năm và nếu hết thời hạn phải có trách nhiệm đổi lại là khá phổ biến”. |
Trong hầu hết các giao dịch hằng ngày, giấy CMND đều được sử dụng như: làm giấy tờ nhà đất, đăng ký xe máy, ôtô, đăng ký kinh doanh, đăng ký gắn điện thoại bàn, Internet, gắn đồng hồ nước, thuê nhà, tìm việc, làm hộ chiếu, hộ khẩu, bầu cử, ứng cử, gửi tiết kiệm ngân hàng, đặt vé máy bay, ủy quyền làm giấy tờ, thi đại học...
Với tầm quan trọng như thế, nhưng theo NĐ 05, nếu thay đổi nơi đăng ký hộ khẩu thường trú ngoài phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì phải đổi lại CMND. Oái ăm thay, số CMND ở mỗi tỉnh, thành khác nhau lại khác nhau ở đầu số. Thế nên, chuyển nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cũng đồng nghĩa với việc mất số CMND cũ.
Một người, hai CMND?
Theo điểm 4, mục I thông tư 04/1999/TT-BCA, “nếu có sự thay đổi hoặc bị mất CMND thì được làm thủ tục đổi, cấp lại một giấy CMND khác nhưng số ghi trên CMND vẫn giữ đúng theo số ghi trên CMND đã cấp”.
Luật quy định như vậy nhưng trên thực tế việc cấp giấy CMND này lại khác. Việc này dẫn đến các rắc rối cho người dân, bởi số CMND cũ đã được sử dụng trong rất nhiều giấy tờ quan trọng như: hợp đồng mua bán nhà, giấy đăng ký xe máy, ôtô, đăng ký kinh doanh, hộ chiếu... Nếu có tranh chấp phát sinh sau này, thì không biết giải quyết như thế nào?
Ông H. sơ ý làm mất CMND do Công an Bà Rịa - Vũng Tàu cấp nên ông đã làm lại CMND mới do Công an TP.HCM cấp (ông đang sống tại TP.HCM). Đối với các chứng từ có lưu số của giấy CMND cũ, ông H. không biết phải làm thế nào? Tìm trong các quy định của pháp luật về quản lý cư trú của công dân, chúng tôi không thấy quy định về vấn đề này.
Để đảm bảo thuận tiện trong các giao dịch dân sự, khách hàng nên mang CMND mới này cùng với giấy tờ có ghi số CMND cũ đến những nơi đã cấp để xin đổi hoặc điều chỉnh.
Chưa kể đến việc có người sẽ lợi dụng kẽ hở nêu trên để vi phạm pháp luật. Chẳng hạn trong quá trình làm thủ tục cấp mới, theo nguyên tắc phải nộp CMND cũ, nhưng họ có thể khai mất CMND cũ. Như vậy, khi có CMND mới, người này có hai giấy CMND với hai số CMND khác nhau (về nguyên tắc thì mỗi công dân chỉ được cấp một CMND và có một số CMND riêng). Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, một công dân vẫn có thể có hai CMND.
Đính chính địa chỉ
Theo NĐ 05, nếu giấy CMND đã hết thời hạn sử dụng, hư hỏng không sử dụng được hoặc người được cấp CMND thay đổi họ, tên, chữ đệm, ngày, tháng, năm sinh, thay đổi nơi đăng ký hộ khẩu thường trú ngoài phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, thay đổi đặc điểm nhận dạng thì phải đổi lại, nếu bị mất CMND thì phải làm thủ tục cấp lại.
Với những người dân có số nhà, tên đường mới nếu rơi vào các trường hợp trên, việc đổi, cấp lại CMND này cũng lắm bi ai. Do quy định xuất trình hộ khẩu khi đăng ký nên khi đến làm thủ tục, người dân phải ghi trong tờ khai đổi, cấp lại CMND số nhà, tên đường theo hộ khẩu theo hướng dẫn của công an nơi cấp chứ không phải là số nhà, tên đường hiện đã đổi. Rõ ràng, việc áp dụng các quy định pháp luật như trên đã gây ra không ít khó khăn cho người dân trong các giao dịch hằng ngày.
Để khắc phục tình trạng tréo ngoe này, người dân nên làm đơn điều chỉnh hoặc ghi tên đường, số nhà mới trên hộ khẩu gửi đến UBND phường chứng thực và sau đó chuyển lên công an quận (huyện) đính chính địa chỉ trong sổ hộ khẩu theo đúng các quy định trong Luật cư trú.
NĐ 170 đã có những cải cách về mẫu mới CMND với những bổ sung về thông tin cha, mẹ của người được cấp với mục tiêu tiến tới cải cách giấy tờ, chỉ còn một giấy để quản lý công dân. Hi vọng trong tương lai khi nhắc đến CMND, với người dân không còn là nỗi khổ.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
www.shlaw.vn
Xét xử ly hôn vắng mặt
Hỏi:
Năm 2006, anh X. và vợ đã đăng ký kết hôn ở quê vợ tại tỉnh Quảng Bình, nhưng vợ của anh chưa nhập hộ khẩu vào gia đình anh. Năm 2007, gia đình anh chuyển hộ khẩu vào TP.HCM, vợ anh bỏ nhà đi mang theo giấy đăng ký kết hôn và một số tài sản khác như tiền bạc, xe máy... Trong trường hợp này, nếu anh X. muốn xin ly hôn thì làm thủ tục thế nào?
Sau khi bản án tòa án tuyên cho phép anh được ly hôn có hiệu lực pháp luật (không bị kháng cáo, kháng nghị), anh có thể tiếp tục lập gia đình.
Theo quy định, viện trưởng viện kiểm sát có quyền kháng nghị bản án sơ thẩm để yêu cầu tòa án cấp trên trực tiếp xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm. Thời hạn kháng nghị tối đa 30 ngày kể từ ngày viện kiểm sát cùng cấp (với tòa xét xử sơ thẩm) nhận được bản án.
Thời hạn kháng cáo mà pháp luật dành cho vợ anh là 15 ngày kể từ ngày tòa tuyên án; hoặc ngày vợ của anh nhận được bản án; hoặc ngày niêm yết bản án. Trong trường họp xét xử vắng mặt, tòa án sẽ tiến hành niêm yết bản án. Nơi niêm yết bản án sẽ là trụ sở TAND nơi đã xét xử sơ thẩm và UBND phường (xã) nơi cư trú của vợ anh .
Xét xử ly hôn vắng mặt
Hỏi:
Năm 2006, anh X. và vợ đã đăng ký kết hôn ở quê vợ tại tỉnh Quảng Bình, nhưng vợ của anh chưa nhập hộ khẩu vào gia đình anh. Năm 2007, gia đình anh chuyển hộ khẩu vào TP.HCM, vợ anh bỏ nhà đi mang theo giấy đăng ký kết hôn và một số tài sản khác như tiền bạc, xe máy... Trong trường hợp này, nếu anh X. muốn xin ly hôn thì làm thủ tục thế nào?
Sau khi bản án tòa án tuyên cho phép anh được ly hôn có hiệu lực pháp luật (không bị kháng cáo, kháng nghị), anh có thể tiếp tục lập gia đình.
Theo quy định, viện trưởng viện kiểm sát có quyền kháng nghị bản án sơ thẩm để yêu cầu tòa án cấp trên trực tiếp xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm. Thời hạn kháng nghị tối đa 30 ngày kể từ ngày viện kiểm sát cùng cấp (với tòa xét xử sơ thẩm) nhận được bản án.
Thời hạn kháng cáo mà pháp luật dành cho vợ anh là 15 ngày kể từ ngày tòa tuyên án; hoặc ngày vợ của anh nhận được bản án; hoặc ngày niêm yết bản án. Trong trường họp xét xử vắng mặt, tòa án sẽ tiến hành niêm yết bản án. Nơi niêm yết bản án sẽ là trụ sở TAND nơi đã xét xử sơ thẩm và UBND phường (xã) nơi cư trú của vợ anh .